Bức tranh thị trường căn hộ tại Hà Nội những tháng giữa năm 2025 đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt khi giá bán chung cư mới không ngừng lập đỉnh, vượt mốc trăm triệu đồng một mét vuông, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa được chú trọng phát triển.
Liên tiếp xuất hiện dự án chung cư giá trăm triệu mỗi mét vuông
Chỉ trong hai tháng trở lại đây, Thủ đô ghi nhận ít nhất ba dự án chung cư mới chào bán với mức giá sơ cấp từ 100 triệu đồng/m² trở lên – mức giá trước đây vốn chỉ xuất hiện tại các quận trung tâm.
Đơn cử, tại phường Việt Hưng (Long Biên), một dự án mới vừa khởi động với giá rumor khoảng 118 triệu đồng/m², chưa tính VAT và phí bảo trì. Mức giá này đưa Long Biên trở thành khu vực mới gia nhập nhóm quận có giá căn hộ chạm mốc trăm triệu đồng/m² – một kỷ lục chưa từng có tại khu vực phía Đông Hà Nội.
Tại Cầu Giấy, một dự án căn hộ quy mô lớn với 5 tháp, ngay ngã tư Xuân Thủy – Phạm Hùng, cũng gây chú ý khi công bố giá dự kiến lên tới 180–200 triệu đồng/m². Với giỏ hàng hơn 1.600 căn, người mua cần chuẩn bị ít nhất 5 tỷ đồng cho một căn hộ nhỏ nhất.
Ở Từ Liêm, giai đoạn hai một dự án lớn mở bán gần nghìn căn hộ với giá trung bình 130 triệu đồng/m², cao gấp đôi so với giai đoạn đầu mở bán cách đây 4 năm. Một số căn hộ diện tích lớn tại dự án này có giá gần 23 tỷ đồng.
Mặt bằng giá mới đẩy khả năng sở hữu nhà càng xa tầm với
Theo các đơn vị nghiên cứu, trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp tại Hà Nội đã tăng trung bình hơn 20% mỗi năm. Riêng quý I/2025, mức tăng đã đạt hơn 30% so với cùng kỳ. Điều này phản ánh một thực tế: quỹ đất đẹp ngày càng khan hiếm, chi phí đầu vào tăng cao, cộng với nhu cầu sở hữu nhà “chuẩn tiện ích” đã đẩy giá chung cư lên mức kỷ lục mới.
Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là tốc độ tăng thu nhập của người dân không theo kịp đà tăng giá. Mức thu nhập bình quân của đa số hộ gia đình trẻ tại đô thị lớn vẫn chỉ xoay quanh 20–30 triệu đồng/tháng – không đủ khả năng trả góp hoặc vay mua nhà thương mại nếu không có hỗ trợ từ gia đình.
Thị trường lệch pha: Dự án cao cấp nhiều, nhà giá rẻ vẫn thiếu
Số liệu mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, 58% nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Ngược lại, phân khúc nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ gần như không tăng trưởng. Hậu quả là người mua ở thực với túi tiền vừa phải ngày càng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp.
Trong khi đó, theo Savills, mặc dù giá sơ cấp tăng mạnh, thị trường căn hộ thứ cấp (mua bán sang nhượng) lại đang chững lại. Khảo sát hơn 400 dự án tại Hà Nội cho thấy gần một nửa số dự án ghi nhận giá bán chuyển nhượng giảm nhẹ trong quý I, mức giảm trung bình khoảng 1%.
Hy vọng từ chính sách phát triển nhà ở xã hội
Giữa bối cảnh giá chung cư thương mại lập đỉnh, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ đang được kỳ vọng là “phao cứu sinh” cho người dân đô thị. Riêng trong năm nay, Hà Nội dự kiến hoàn thành thêm 8 dự án nhà xã hội với hơn 4.600 căn hộ, đồng thời khởi công và chấp thuận chủ trương đầu tư cho hàng chục nghìn căn mới trong giai đoạn 2025–2026.
Các chuyên gia Savills dự báo, nếu các chủ đầu tư tích cực quay trở lại phát triển dòng sản phẩm nhà ở bình dân, mặt bằng giá bán sơ cấp tại Hà Nội có thể sẽ điều chỉnh trở lại mức dễ tiếp cận hơn. Điều này giúp thị trường đạt được trạng thái cân bằng hơn, đáp ứng nhu cầu thực thay vì lệch pha cung – cầu như hiện tại.
Kết luận
Giá chung cư Hà Nội đã và đang thiết lập mặt bằng mới, nhưng để phát triển bền vững, thị trường cần nhiều hơn những dự án nhà ở vừa túi tiền, minh bạch pháp lý, quy hoạch đồng bộ. Đây không chỉ là lời giải cho “bài toán an cư” của hàng triệu gia đình trẻ mà còn là yếu tố then chốt giữ thị trường bất động sản phát triển ổn định, tránh “bong bóng” giá trị ảo.
